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关于规范我区物业小区公共收益管理的建议

[作者: 更新时间:2021-05-31 文章录入:九龙坡政协 浏览量:9450]

公共收益是指利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及物业区域内共用设施设备报废后的回收残值。主要包括广告收益(电梯轿厢、楼顶、外墙、灯杆、宣传栏等部位的广告收益)、租赁收益(业主共有房屋、占用业主共有的道路或者其他用于停放汽车的车位、快递柜、售水机、临时摊位的租赁收益)以及经营收益(活动场地等业主共有场所的经营收益)等。

《民法典》第二百七十一条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。同时,《民法典》二百八十二条新增了关于共有部分收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。因此,小区共有部分的所有权与管理权属于全体业主,其收益扣除合理成本后,应该归属于全体业主。

目前,公共收益已经成为小区业主共有财产的重要部分,其收入和支出备受业主关切。对于公共收益的支出,目前大部分小区主要按照业主大会决定,用于业主委员会工作经费、娱乐文化经费、小区设施设备补充以及给业主按每户派发一定数量的“红包”等。《重庆市物业管理条例》第八十五条规定:公共收益主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的,公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的,物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时,公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

但是,小区公共收益根据小区规模,每年少则十万,多则上百万,其归集、使用为业主高度关注,也是物业矛盾的多发部分。一方面,某些不良的业委会、物业企业乱用公共收益、侵占公共收益引发的上访上诉并不罕见;另一方面,由于没有具体的指导意见,造成对于小区公共收益业委会不敢用,街道政府不敢管,业主不知道怎么监督的情况。因此,住宅小区公共收益的监督管理,事关小区和谐稳定,涉及人民群众的根本利益,需要政府加强指导。

为此,特建议区住建委尽快出台我区物业小区公共收益管理的指导意见,规范小区公共收益的责任、使用和监督,具体内容包括:

一、明确公共收益管理的责任主体

业主大会成立前,物业服务企业依据前期物业服务合同约定受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的,公共收益由物业服务企业代为管理;业主大会成立后,经业主大会决定,公共收益可以由业主委员会自行管理,也可以通过物业服务合同约定委托物业服务企业管理,并且在合同中明确物业服务企业相关维护费、管理费在公共收益中所占的比例,已经签订合同的,增签补充协议。

二、规范公共收益的管理

业主委员会应根据物业管理区域实际情况,按照相关规定,制订本区域公共收益具体使用管理办法。如委托物业服务企业管理公共收益的。应在前期物业服务合同或委托管理合同中体现。一方面,确定公共收益的支付范围,如:业主委员会工作经费、娱乐文化经费、小区共用设施设备的改造(建)项目以及补充物业专项维修资金(大修基金)等;另一方面,应使用前征询全体业主(召开业主大会)意见,形成书面材料,使用后将相关材料归档留存。同时,应该做好公共收益收支的记账管理,应留存发票、收据、银行对账单、合同等证明材料,以保证收支情况明晰。

三、制定公共收益补充物业专项维修资金(大修基金)的办法

公共收益补充大修基金,有利于公共收益在政府监督下发挥作用,减少小区矛盾。但我区物业专项维修资金中心尚未制定公共收益补充物业专项维修资金的流程,因此无法操作。建议在指导意见中专门制定公共收益补充物业专项维修资金的流程,确保相关资金在第三方监管下,能够公开、准确的进入物业专项维修资金中心业主账户,为业主发挥作用。

四、强化业主对公共收益的日常监督

小区应定期将该区域公共收益归集、使用的明细账目在物业管理区域公示栏公示,并将公示照片上传至网络信息平台,接受业主监督,并对业主的询问予以书面回复;在业主委员会换届后、物业服务企业退管后,或者业主对公共收益的收支情况存有较大质疑时,由街道办事处或社区居委会委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计,审计费用从公共收益中列支。

五、做好街道政府对公共收益责任主体的指导监督

    街道、居委会应定期开展检查,督导业主委员会规范公共收益的管理行为。对不按规定公布公共收益管理使用情况或退管时拒不移交公共收益余额和账目的物业服务企业,住建部门应责令其限期改正,并记入信用档案,在本年度考核中实行一票否决。


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